Terreni agricoli: nel 2024 cambia il calcolo delle plusvalenze.

Tra le tante novità che l'anno entrante porta con sé per i contribuenti, spiccano infatti le modifiche relative alle plusvalenze immobiliari non realizzate in regime d’impresa, già in vigore con riferimento alle cessioni operate dal 1° gennaio.

Si deve distinguere tra trasferimenti riguardanti terreni agricoli oltre che i terreni edificabili, ricordando che le norme (articoli 67 e 68 del Tuir) non si applicano solo alle vendite ma a tutti gli atti traslativi a titolo oneroso (per mute, conferimenti, eccetera).

Le cessioni dei terreni agricoli

Le cessioni ordinarie dei terreni agricoli non hanno subìto modifiche, e restano imponibili Irpef solo se l’area non è pervenuta al cedente per successione e, comunque, se tra l’acquisto e la vendita sono trascorsi meno di cinque anni.

La novità, contenuta nella legge di Bilancio 2024, sta nel fatto che la costituzione dei diritti reali di godimento è stata ricondotta nell’ambito dei redditi diversi di cui alla lettera h), comma 1, dell’articolo 67, con imposizione dettata non più dall’articolo 68 ma dall’articolo 71.

Terreni e fabbricati 2024: cambia il calcolo delle plusvalenze

D’ora in avanti, quindi, solo alla cessione dei diritti reali continueranno ad applicarsi le stesse regole delle plusvalenza derivante dal trasferimento della proprietà (inclusa la facoltà di rideterminare il valore “di carico” con perizia nei periodi in cui la legge lo prevede).

Mentre la costituzione dei diritti reali originerà pressoché sempre un imponibile Irpef, determinato come differenza tra i corrispettivi percepiti e le spese specificamente inerenti alla produzione di questo reddito.

Sotto quest’ultimo aspetto sarebbe importante se le Entrate confermassero l’applicazione anche a questa fattispecie di quanto, in passato, è stato riconosciuto alle imprese, vale a dire la deducibilità dal corrispettivo del costo del diritto di superficie “insito” nel diritto di proprietà a suo tempo acquisito, determinato (in mancanza di un costo specifico) in misura proporzionale al rapporto esistente tra diritto reale e piena proprietà al momento della cessione (risoluzione 379/E/2008).

Terreni edificabili e lottizzati

Nulla è cambiato per terreni edificabili e lottizzati.

La plusvalenza da cessione di aree edificabili è sempre imponibile Irpef (in linea di principio a tassazione separata), anche se il terreno è pervenuto per successione e indipendentemente dal numero di anni trascorsi dall’acquisto (fonte Il Sole 24 Ore).

Importante, per chi ha in questi anni affrancato il valore di carico con perizia asseverata e pagamento dell’imposta sostitutiva, il riconoscimento da parte delle Entrate che nulla osta a una vendita a un prezzo inferiore (circolare 1/E/2021).

Terreni e fabbricati 2024: cambia il calcolo delle plusvalenze

La cessione dei terreni “lottizzati” è regolata dalla lettera a), comma 1, dell’articolo 67; e il successivo articolo 68, comma 2, alleggerisce in questa fattispecie il carico fiscale, neutralizzando la plusvalenza latente sino alla data di lottizzazione o dell’inizio della costruzione (area pervenuta a titolo gratuito) ovvero sino al quinto anno anteriore (area pervenuta a titolo oneroso).