La risoluzione del contratto di affitto in caso “grave inadempimento”. In questo caso andiamo a scoprire in quali contesti la mala gestione del locatario (chi paga l'affitto utilizzando il terreno agricolo) si traduca in un annullamento del contratto. Vediamo due casi specifici.

Redazione di OmniTrattore.it,

Siamo due fratelli coltivatori, ormai da tempo, di un terreno in locazione sul quale di recente, e proprio per meglio gestire l’attività, abbiamo costruito un piccolo deposito per riporre gli attrezzi da lavoro.

Il proprietario del terreno, quando ha visto il deposito, ci ha detto di non avere mai autorizzato l’opera che, per di più, è anche abusiva, e ci ha minacciato di risolvere il contratto di locazione per nostro inadempimento; ma è davvero possibile?

Gentile Redazione,

da diversi anni conduco in locazione un terreno sul quale esercito la mia attività di agricoltore; una settimana fa, a seguito di un incendio, è andato distrutto il fabbricato di pertinenza del terreno medesimo; io non ho alcuna responsabilità, ma un amico mi ha detto che per questo fatto il proprietario potrebbe addirittura risolvere il contratto, è vero? Grazie per la risposta.

 


Cari amici, abbiamo ritenuto di parlare congiuntamente dei vostri casi poiché medesimi sono il tema e il punto di partenza, e cioè l’art. 5 della legge 203/82 il quale, al secondo comma, stabilisce che

La risoluzione del contratto di affitto a coltivatore diretto può essere pronunciata nel caso in cui l'affittuario si sia reso colpevole di grave inadempimento contrattuale, particolarmente in relazione agli obblighi inerenti al pagamento del canone, alla normale e razionale coltivazione del fondo, alla conservazione e manutenzione del fondo medesimo e delle attrezzature relative, alla instaurazione di rapporti di subaffitto o di subconcessione.

In primo luogo ci preme chiarire come, sebbene l’articolo faccia un esempio di casi specifici che possono rappresentare una condotta qualificabile come “grave inadempimento”, tale elencazione non è tassativa, ben potendo il proprietario chiedere (o almeno provare a chiedere) la risoluzione contrattuale anche in altri svariati casi, purché connotati tutti dalla gravità della condotta dell’affittuario, la cui prova incombe totalmente sul proprietario.

Annullamento contratto agricolo: sì se c'è inadempimento grave

Il fabbricato, quando è abusivo

Detto questo, analizziamo i Vostri specifici casi, partendo da quello relativo al deposito, che ha un precedente in una sentenza della Suprema Corte di Cassazione del 2014 (la numero 10538) in cui viene peraltro chiarito un importante principio di carattere generale.

Il caso trattato nella sentenza citata è molto simile a quello raccontato dai due lettori e la tesi sostenuta dai conduttori nel caso affrontato dalla Corte consisteva, un po' come la vostra tesi, nel ritenere la loro condotta (edificazione di un fabbricato, sebbene abusivo) non comportante né un inadempimento contrattuale né una alterazione della normale coltivazione del fondo o della conservazione e manutenzione dello stesso. 

In quel casi la Corte, però, ha diversamente interpretato la situazione partendo dall’assunto che, in linea generale, come tutti i contratti anche i contratti agrari devono sottostare ai principi di correttezza e buona fede, con ciò implicando che ciascuna parte deve agire in modo da preservare gli interessi dell’altra; da tale assunto ha poi, conseguentemente, dedotto il principio secondo cui qualsivoglia comportamento del conduttore che, anche senza incidere direttamente sull'ordinamento colturale del terreno e sul pagamento del canone, si risolva in una gestione impropria del fondo oggettivamente lesiva degli interessi patrimoniali e non patrimoniali del concedente, si presta a essere qualificato in termini di grave inadempimento, idoneo a dar luogo alla risoluzione del contratto.

Annullamento contratto agricolo: sì se c'è inadempimento grave

La Corte, poi, sul caso specifico, ha sostenuto che la costruzione abusiva, oltre a sottrarre alla coltivazione la superficie sulla quale essa è realizzata e a concretare un reato del quale, quanto meno in prima battuta, ben può essere chiamato a rispondere il proprietario (D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44), rende lo stesso proprietario anche passibile di sanzioni amministrative e di provvedimenti cautelari idonei a porre in grave pericolo la conservazione e la manutenzione del fondo, concludendo poi che la realizzazione dell’opera abusiva, comportando l'esposizione del proprietario ai rischi di un processo penale nonché ai fastidi e agli esborsi connessi alle sanzioni amministrative previste, certamente integra quel “grave inadempimento dell'affittuario” che pienamente giustifica la domanda di risoluzione contrattuale proposta dal locatore.

Abbiamo dunque visto come, nel caso presentato, il loro operato, sebbene certamente compiuto in buona fede, potrebbe purtroppo per loro comportare la perdita del terreno locatogli.

Fuoco: la custodia del bene locato

Quanto al secondo caso oltre al già citato art. 5 l. 203/82, viene in mente l’art. 1588 c.c. in base al quale

“il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile”.

Il legislatore, con tale norma, ha voluto porre a carico del conduttore una c.d. presunzione di colpa il che significa che, in caso di perimento della cosa locata, si è ritenuto che il conduttore ne debba rispondere per così dire, “di default”, incombendo sul conduttore l’onere di doversi attivare per per dimostrare la propria estraneità all’evento.

Annullamento contratto agricolo: sì se c'è inadempimento grave

Nello specifico, quindi, nel caso in cui il proprietario del fondo dovesse farti una questione, dovresti dimostrare di aver esercitato, con la diligenza necessaria, la custodia del bene locato e, quindi, provare che il fatto da cui è scaturito l’incendio sia dipeso da circostanza a te non imputabile (Cass. Civile 15721/2015); importante è precisare che non è sufficiente conoscere chi sia l’autore materiale dell’incendio, ma occorre accertare, dandone prova, che l’evento dannoso sia ascrivibile a quel terzo (Cass. civile, sent. 25221/2015).

Più di recente, però, con la sentenza n. 1269/2019, la Cassazione è tornata sul tema ribaltando un po' l’orientamento precedente ed attenuando la posizione dell’affittuario e l’onere della prova sullo stesso incombente ai sensi dell’art. 1588 c.c.; la Corte, infatti, ha escluso la sussistenza del grave inadempimento dell’affittuario, e dunque rigettato la domanda di risoluzione del contratto presentata dal proprietario del fondo, ritenendo rilevante il fatto che nell’immobile interessato dall’incendio non fosse attivo il servizio di energia elettrica, né fossero presenti altri impianti tecnologici che potessero far scaturire anche accidentalmente un incendio.

Annullamento contratto agricolo: sì se c'è inadempimento grave

Il fatto che il fondo fosse recintato e chiuso con lucchetto, tanto che i Vigili del fuoco, intervenuti per spegnere l’incendio, avevano dovuto rimuoverlo; tali circostanze, che costituiscono delle presunzioni basate sullo stato dei luoghi, hanno consentito di escludere la responsabilità dell’affittuario medesimo anche in assenza di una prova diretta e positiva circa la causazione dell’incendio.

Annullamento contratto agricolo: sì se c'è inadempimento grave

Da tutte queste considerazioni, il locatario risulta essere in una posizione discretamente tranquilla e che eventuali pretese del proprietario di risolvere il contratto per tale motivo, verosimilmente andranno incontro ad un rigetto del giudice.