L'affitto del terreno agricolo e il caso in cui l'affittuario non paghi sembra essere un caso molto diffuso, purtroppo, in Italia.

Non sono poche le segnalazioni che arrivano al nostro indirizzo redazione@omnitrattore.it  circa il tema di risoluzione del contratto di affitto per inadempimento. Proviamo a chiarire cosa fare se l’affittuario non paga, partendo da un caso concreto di un nostro lettore che si trova in difficoltà economiche e non riesce ad onorare il canone d'affitto del terreno:

Gentile Redazione di OmniTrattore,

svolgo la mia attività di agricoltore su terreno di proprietà esterna a me concesso con regolare contratto di locazione. Per difficoltà legate a problemi familiari, sono molto in ritardo con il pagamento del canone ed il proprietario mi ha minacciato di risolvere il contratto: so che purtroppo può farlo ma vorrei capire i tempi e i modi.

Terreno in affitto: se l'affittuario non paga

Il fattore "Gravità"

Gentile lettore, prima di iniziare dobbiamo fare una precisazione: il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto di affitto del terreno agricolo per “grave” inadempimento del conduttore, incombendo su di lui l’onere di provare la “gravità” di un determinato comportamento posto in essere dal conduttore.

In tema di mancato pagamento dei canoni, l'art. 5 della l- 203/82, al comma 4, si premura di precisare che sotto tale profilo può essere considerato “grave” l’inadempimento comportante il mancato pagamento di più di una annualità del canone.

Quindi, per darle una prima risposta, le direi che, in effetti, se la sua morosità è di tale entità (e lo presumo visto che lei stesso ha scritto “sono molto in ritardo”) debbo confermarle che il proprietario del fondo ha il pieno diritto di chiedere la risoluzione del contratto.

Terreno in affitto: se l'affittuario non paga

Ora dobbiamo solo capire come ed in che tempi

Il legislatore, con un evidente intento di fare quanto più possibile per evitare il contenzioso, ha imposto al proprietario l’adempimento di due diverse attività, entrambe da considerarsi condizioni di procedibilità per l’instaurazione di un successivo giudizio.

La prima attività, è prevista nell’art. 5 comma 3 della legge n. 203/82 il quale dispone che prima di ricorrere all'autorità giudiziaria, il locatore è tenuto a contestare all'affittuario l'inadempimento mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, nella quale dovrà motivare all’affittuario le proprie richieste.

Ove il conduttore sani l'inadempienza entro tre mesi dal ricevimento di tale comunicazione, la risoluzione del contratto non può più essere richiesta.

La seconda attività è prevista nell’art. 11, comma 3 del d.lgs. 150/2011 il quale dispone che chi intende proporre in giudizio una domanda relativa a una controversia in determinate materie tra cui quella che ci occupa, è tenuto a darne preventiva comunicazione, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, all'altra parte e all'ispettorato provinciale dell'agricoltura competente per territorio.

Terreno in affitto: se l'affittuario non paga

Il medesimo articolo procede, poi, al comma 7, precisando che nel caso in cui il tentativo di conciliazione non si definisca entro sessanta giorni dalla comunicazione di cui sopra, ciascuna delle parti è libera di adire l'autorità giudiziaria competente.

In sostanza, la prima attività richiesta, e cioè la preventiva contestazione dell’inadempimento a mezzo della raccomandata, mira a recuperare la mancata collaborazione del conduttore (e quindi, nel nostro caso, la tua) attraverso la concessione di un termine (3 mesi) per sanare l’inadempimento; la seconda attività e cioè tentativo di conciliazione, mira invece a concedere alle parti la possibilità di trovare un accordo (che potrà essere anche diverso, o più ampio, del “semplice” pagamento degli arretrati) davanti ad un soggetto terzo ed imparziale, il mediatore appunto.

Le tempistiche: grande incertezza

Ciò precisato, va detto che si è dibattuto molto sulle tempistiche e sull’ordine con cui queste attività devono essere adempiute e, nello specifico, se il tentativo di conciliazione debba essere incardinato solo una volta decorsi i 3 mesi dall’invio della raccomandata di contestazione o se le due attività possano essere portate avanti in contemporanea (riducendo così, ovviamente, le tempistiche per arrivare al giudizio).

Senza dilungarci in disquisizioni tecniche, il più recente orientamento giurisprudenziale (Tribunale di Mantova, 19 settembre 2014) ha optato per la seconda interpretazione stabilendo che il proprietario potrà procedere contemporaneamente con i due adempimenti e quindi mandare la raccomandata e contestualmente incardinare la mediazione.

Fermo restando che la successiva eventuale azione giudiziaria di risoluzione del contratto di affitto potrà essere instaurata a seguito dell’esito negativo della mediazione o della sua mancata conclusione entro il suddetto termine di sessanta giorni e solo dopo che sia trascorso il termine di tre mesi dal ricevimento, da parte dell’affittuario, della comunicazione di contestazione degli addebiti e questi non abbia provveduto alla sanatoria (termine che però nel frattempo sarà decorso, o quasi).

Uno spiraglio se c'è la buona fede

Per completezza, ma anche per darti un ulteriore “spiraglio” (ed un ulteriore potenziale mezzo per evitare la risoluzione) precisiamo che, se lei non dovesse riuscire a sanare la morosità al ricevimento della raccomandata e/o comunque non doveste trovare un accordo in sede di conciliazione, sempre l’art. 11 d.lgs. 150/2011 al comma 8, ha anche stabilito che quando l'affittuario viene convenuto in giudizio per morosità, il giudice, alla prima udienza e prima di ogni altro provvedimento, concede al convenuto stesso un termine, non inferiore a trenta e non superiore a novanta giorni, per provvedere al pagamento dei canoni scaduti, rivalutati secondo gli indici ISTAT e maggiorati degli interessi di legge.

Tale pagamento entro il termine indicato dal giudice impedisce la risoluzione del contratto.

In buona sostanza, il legislatore ha concesso questa ulteriore ancora di salvezza per il conduttore stabilendo l’obbligatorietà della concessione di questo termine da parte del giudice del quale tu potrai certamente usufruire per cercare (se ne avrai il desiderio e le possibilità economiche) di salvare il contratto di affitto.