Affitto terreni agricoli: ruolo del reddito dominicale

In materia di affitto di terreni agricoli fondamentale è il ruolo del reddito dominicale opportunamente rivalutato.

I modelli dichiarativi 2025, pubblicati in bozza, continuano a prevedere per i locatori di terreni agricoli la distinzione tra fitto vincolistico (codice 2) e fitto a libero mercato (codice 3). Questa distinzione incide sulla determinazione dell'imponibile fiscale, ma la sua giustificazione appare ormai superata.

Nel caso di fitto vincolistico, il canone percepito assume rilevanza se inferiore al reddito dominicale rivalutato, determinando così la base imponibile. Al contrario, per i contratti a libero mercato, non è necessario alcun confronto: l'imposizione fiscale si basa esclusivamente sul reddito dominicale rivalutato.

Affitto terreni agricoli: ruolo del reddito dominicale e le differenze di regime

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Un regime normativo superato?

Il regime legale di determinazione del canone limita la libertà contrattuale, poiché, in assenza di deroghe previste dall'articolo 45 della legge 203/1982, il canone dovrebbe essere calcolato sulla base del reddito dominicale rivalutato secondo coefficienti stabiliti ogni tre anni da organi competenti.

Tuttavia, la Corte Costituzionale, con la sentenza 318/2002, ha dichiarato illegittimi gli articoli 9 e 62 della legge 203/1982, evidenziando che il meccanismo di determinazione del canone basato su dati catastali del 1939 è obsoleto e privo di razionale giustificazione.

Dal 1° gennaio 1988, infatti, sono entrate in vigore nuove tariffe catastali, aggiornate successivamente dalla legge 662/1996, che ha previsto una revisione generale delle zone censuarie e delle tariffe d'estimo. La Consulta ha sottolineato come il vecchio catasto non possa più rappresentare le reali caratteristiche dei terreni agricoli, rendendo inapplicabile una disciplina contrattuale basata su tali dati.

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L’attuale interpretazione dei contratti di fitto agricolo

Nonostante la sentenza del 2002, il legislatore non ha introdotto nuovi parametri per la determinazione dell'equo canone, con la conseguenza che i contratti di fitto vincolistico sono di fatto scomparsi.

Di conseguenza, i fitti agricoli devono oggi essere considerati a regime di libero mercato, con il reddito dominicale rivalutato dell'80% come riferimento fiscale. Se il locatore non è un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo professionale iscritto alla previdenza agricola, si applica un’ulteriore rivalutazione del 30%.

Riferimenti generici alla legge 203/1982 nei contratti di locazione non implicano automaticamente l’applicazione del regime vincolistico, dal momento che questa normativa continua a essere vigente solo come raccolta di norme sui contratti agrari.

Tuttavia, essa non si applica ai fitti per coltivazioni stagionali, come specificato dall’articolo 56 della stessa legge (fonte Sole 24 Ore).

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