La problematica relativa all'esproprio di un terreno agricolo tocca spesso i nostri lettori, soprattutto nel calcolo della indennità corrispettivo come leggiamo da una mail arrivata da un lettore si redazione@omnitrattore.it.
Sono proprietario di alcuni appezzamenti che coltivo personalmente con la mia famiglia e che si estendono sino alla strada comunale; i terreni ivi adiacenti, però, non sono mai stati sfruttati ma lasciati quali zone di “transito” ed utilizzati, al più, per esporre cartellonistica pubblicitaria.
Proprio uno di questi lotti è oggi oggetto di esproprio (causa ampliamento della strada) e ci sono dei problemi con l’indennità propostami: il Comune mi ha infatti prospettato un indennizzo, peraltro piuttosto basso, in considerazione della non edificabilità del bene e rifacendosi unicamente al valore di mercato del bene stesso, senza alcun incremento (legato magari al mio essere agricoltore), ma qualcosa non mi torna. Secondo Voi è corretto?
Grazie in anticipo, Andrea.
Ciao Andrea, l’argomento è sempre molto attuale e, forse proprio per questo, sempre in evoluzione.
La base di partenza è certamente quella che rilevi anche tu e cioè il principio secondo il quale per determinare l’indennità di esproprio si debba far riferimento al valore di mercato del bene; da questo punto di vista, dunque, il Comune ha certamente ben fatto.
Fino a qualche anno fa, infatti, per individuare tale indennizzo, ci si rifaceva unicamente (e piuttosto pedissequamente) ai cosiddetti VAM (Valori Agricoli Medi), e cioè a tabelle, redatte da ciascuna Provincia, nelle quali venivano riportati i prezzi di massima delle varie tipologie di terreno individuate da determinate caratteristiche.
Nel 2011, però, la Corte Costituzionale (sentenza n. 181 del 10 giugno 2011) ha dichiarato incostituzionale tale sistema liquidatorio dal momento che non teneva conto delle peculiarità specifiche di ciascun immobile, difficilmente inquadrabili in schemi statici, non potendosi la quantificazione dell’indennità di esproprio basarsi su prezzi medi che finivano per non corrispondere agli effettivi valori di mercato.
Altro principio assolutamente pacifico risulta essere il fatto che se l’area (non edificabile) è coltivata, l’indennità, in prima battuta calcolata in base al valore di mercato, deve essere riproporzionata in base alla tipologia della coltura, alle caratteristiche del suolo, al valore intrinseco del terreno e ad altri fattori economicamente significativi per il mercato.
Interviene la Cassazione
Alla luce di queste prime considerazioni la quantificazione effettuata nel tuo caso dal Comune potrebbe essere ritenuta congrua (il tuo terreno non è edificabile ma contemporaneamente non è neppure specificatamente coltivato), senonché la stessa non tiene conto di un recente intervento giurisprudenziale (Corte di Cassazione, Ordinanza 7967/2018) che ha risolto un caso analogo al Tuo introducendo interessanti osservazioni: il caso riguardava la quantificazione dell’indennizzo di esproprio relativamente ad una fascia di terreno per la maggior parte non edificabile in quando inclusa nella fascia di rispetto stradale, ma che neppure poteva considerarsi agricola, considerata la collocazione di cartelli pubblicitari.
In quel caso, come nel tuo Andrea, la Corte di Appello aveva ritenuto congrua una determinazione dell’indennità secondo il mero valore agricolo, senza riconoscimento di incrementi non essendo zona coltivata (esattamente come nel tuo caso).
Successivamente, però, la Corte di Cassazione ha riformato la decisione della Corte d’Appello ritenendola erronea in quanto l’immobile, sebbene incluso in un contesto urbanizzato senza possibilità edificatorie, presentava una certa redditività (per la presenza di cartelloni pubblicitari ed il potenziale uso da parcheggio) con un valore superiore a quello che poteva derivare dal puro valore agricolo.
Non solo, ma ancora più chiaramente, la Cassazione ha precisato che ai fini della determinazione dell'indennità d'espropriazione secondo il giusto prezzo che avrebbe avuto l'immobile in una libera contrattazione di compravendita, la qualificazione del fondo espropriato come agricolo non esclude che la prossimità di esso ad un nucleo urbano possano tradursi in una maggiore appetibilità di mercato e, in definitiva, in un prezzo più elevato rispetto agli altri fondi.
Di conseguenza, secondo la Corte, il proprietario espropriato può dimostrare che il valore del fondo sia mutato o aumentato in conseguenza di una diversa destinazione del bene egualmente compatibile con la sua ormai accertata non edificatorietà e che, quindi, il suo fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria.
Esproprio troppo basso
Alla luce di tale pronuncia possiamo dire dunque che il Comune parrebbe averti prospettato una quantificazione decisamente riduttiva rispetto a quanto di tua competenza dovendo distaccarsi (aumentandolo) dal semplice valore di mercato del terreno agricolo, ma ciò non in quanto (come probabilmente pensavi tu) gli altri tuoi terreni attigui sono coltivati (del resto si deve considerare come viene effettivamente utilizzato il solo terreno espropriato).
Ma proprio perché quel terreno, pur essendo non edificabile, è stato da voi sempre utilizzato come una certa e differente fonte di reddito e deve, quindi, avere una valutazione di mercato che rispecchi tali utilizzo.
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