Il diritto di prelazione sui terreni agricoli è un argomento di stretta attualità nel diritto agrario, soprattutto in un 2022 che sta vedendo un forte incremento della compravendita dei terreni agricoli. Cosa fare se si vende un terreno agricolo o lo si vuole acquistare in caso si sia vicini di appezzamento?

Prelazione terreno agricolo

Con la prelazione non si scherza

Nel caso in cui un soggetto sia proprietario di un fondo agricolo (ad esempio, un terreno in campagna) che intende vendere, il diritto di prelazione sui terreni agricoli lo obbliga ad alcuni adempimenti, la cui omissione può avere gravi conseguenze.

Nel presente articolo non esaminiamo cosa si intende per diritto di prelazione, ma rispondendo ad alcune mail inviate alla redazione di omnitrattore.it  cerchiamo di capire chi ne sono i beneficiari ed a quali condizioni, cosa deve fare il proprietario e a quali rischi si espone in caso di omissione.

Prelazione terreno agricolo

Sono proprietario di alcuni fondi agricoli, tutti funzionali alla mia azienda che ho deciso di vendere, con tutti i terreni; ho già un acquirente, ma so che devo verificare che non ci siano diritti di prelazione e che gli eventuali titolari degli stessi non intendano esercitarli.

In particolare, ho un solo vicino confinante con solo alcuni dei terreni che ho messo in vendita; potrebbe egli ostacolare l’operazione? 

Gentile lettrice, la sua è una situazione abbastanza comune e che, a volte, spaventa inutilmente: il proprietario confinante con solo alcuni dei terreni messi in vendita, infatti, non può esercitare su di essi alcun diritto di prelazione parziale, ove ciò ostacoli la vendita dell’intero compendio oppure comporti che la cessione stessa avvenga ad un prezzo globale inferiore a quello pattuito tra il proprietario venditore e il terzo.

Se quindi il suo vicino avesse intenzione di far valere il suo diritto di prelazione sui soli terreni confinanti con il suo, tale intenzione non avrebbe sèguito se il terzo acquirente non avesse comunque interesse all’acquisto dei soli lotti restanti, oppure se le due vendite – quella al vicino dei fondi confinanti e quella al terzo dei fondi residui - non le consentissero di ottenere un corrispettivo totale almeno pari a quello concordato col terzo per l’acquisto di tutti i terreni.

Prelazione terreno agricolo

Sono un agricoltore e ho deciso di mettere in vendita il mio terreno e vorrei sapere se il diritto di prelazione del confinante, spetta anche al silvicoltore? 

 

Gentile lettore, dalla sua attività deduco che il fondo che intende vendere è un fondo agricolo e non boschivo; per tale ragione le dico di stare tranquillo in quanto è vero che il diritto di prelazione spetta anche a chi svolge, in via esclusiva o principale, l’attività di silvicoltore sul fondo confinante a quello compravenduto, ma è anche vero che il limite che la Corte di Cassazione ha confermato debba osservarsi per il sorgere di tale diritto in capo al silvicoltore confinante è che il terreno in vendita e quello di proprietà del silvicoltore, siano entrambi boschivi.

Nessuna prelazione potrà, quindi, vantare il suo vicino.

Prelazione terreno agricolo

Sono un imprenditore agricolo professionale (IAP) e conduco in affitto il terreno che lavoro. Il proprietario del fondo, mio locatore, vorrebbe mettere in vendita il terreno e mi ha chiesto se sono interessato all’acquisto; al momento non lo sono, ma nel caso in cui dovesse metterlo in vendita e trovare un acquirente, ne verrei informato?

Potrei a quel punto ripensarci far valere il mio diritto? Grazie, Marco.

Gentile Marco, inizio col ricordare che la prelazione è un diritto che spetta a due soggetti: l’affittuario del fondo messo in vendita se coltiva il fondo da oltre due anni, e, se il fondo non è affittato, il proprietario del fondo con esso confinante. Vi è però una sostanziale differenza: mentre nel secondo caso, i proprietari a cui spetta il diritto possono essere coltivatori diretti, società agricole e, dal 2016, anche agli imprenditori agricoli professionali (Iap) iscritti nella previdenza agricola, nel primo caso e cioè quello degli affittuari, la prelazione spetta solo al coltivatore diretto o alle società agricole in cui almeno la metà dei soci sia coltivatore diretto.

Nel suo caso, quindi, deduco che il proprietario del fondo da lei affittato le ha chiesto se avesse intenzione di acquistare solo per scrupolo e cortesia e non in adempimento di un obbligo giuridico che, nei suo confronti, non sussiste. Nel caso in cui, quindi, il locatore dovesse trovare un acquirente, nessuna informativa (n.b.: ai fini della prelazione) le sarebbe dovuta e la vendita potrebbe venire poi perfezionata senza possibilità per lei di ripensamenti sull’acquisto.

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Sono venuto a sapere che qualche mese fa il proprietario di uno dei fondi confinanti con il mio ha venduto a un terzo il fondo medesimo; ho anche scoperto che si è riservato la proprietà di una striscia di terreno che corre lungo tutto il confine con la mia proprietà all’evidente fine di rendermi impossibile l’esercizio del mio diritto di prelazione.

Ho interesse ad acquistare quel terreno; c’è qualcosa che posso fare? 

Gentile lettore, nei casi di vendita di fondo rustico in cui l’alienante si riservi la proprietà di una striscia di terra interrompendo così la continuità e contiguità tra due fondi, viene a crearsi una situazione di non confinanza sufficiente a escludere il diritto di prelazione spettante al proprietario del fondo vicino.

E’ evidente, però, che la legittimità di questa situazione dipende dalla effettiva utilità economica che il proprietario del fondo compravenduto possa eventualmente ricavare dalla riserva di proprietà; in caso di nessuna utilità, infatti, la condotta finalizzata alla mera esclusione fittizia della prelazione del confinante sarebbe assolutamente illegittima poiché in violazione di un diritto; in tale caso, ben potrebbe essere intrapresa un’azione legale al fine di chiedere l’annullamento della vendita, per poi acquistare del bene oggetto di prelazione.

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Il mio consiglio è, quindi, di rivolgersi ad un legale e, dopo essersi accertato che effettivamente il proprietario del fondo venduto non tragga alcuna utilità dal terreno rimasto in proprietà, invitarlo ad una mediazione e/oppure citarlo in giudizio; in mancanza di accordo, infatti, solo un giudice può accertare la legittimità della riserva di proprietà di cui, perlatro, sarà onere del proprietario dare prova.