Ci arrivano in redazione richieste di informazioni circa le eventuali indennità per miglioramenti eseguiti sul terreno agricolo in affitto. In particolare ci viene chiesto se vi si possa in qualche modo rinunciare o co cosa possa succedere nel caso in cui non venga pagata. proviamo a dare risposta a due casi specifici.

Terreno agricolo in affitto: indennità di miglioramento

Gentile Redazione OmniTrattore.it, sono l’affittuario di un fondo agricolo ed essendo in scadenza il contratto e non avendo più interesse a proseguirlo, ho comunicato le mie intenzioni alla proprietà insieme chiedendo l’indennità per i miglioramenti che ho eseguito sul fondo. Il proprietario però non mi vuole riconoscere alcuna indennità poichè sostiene che con una clausola nel contratto di affitto vi avevo espressamente rinunciato. Io non me lo ricordavo, ma effettivamente la clausola c’è.

Ha dunque ragione il proprietario e non ho diritto a nulla?

La norma di riferimento per il caso in questione è l’art. 17 della L. 203/82 il quale prevede il diritto ad una indennità per l'affittuario che ha eseguito sul fondo determinate opere; detta indennità corrisponde all'aumento di valore di mercato conseguito dal fondo al momento della cessazione del rapporto di affitto, con riferimento al valore attuale di mercato del fondo non trasformato.

È vero che le parti possono contrattualmente concordare una rinuncia preventiva a tale indennità da pattuirsi in apposita clausola; va però aggiunto, e qui veniamo al caso specifico, che per esplicare i suoi effetti, detta clausola deve essere stipulata con l'assistenza delle organizzazioni professionali, ai sensi dell'art. 45 della citata legge.

Terreno agricolo in affitto: indennità di miglioramento

Da quanto possiamo intuire questo non è però il caso del lettore la clausola che il proprietario vorrebbe invocare era stata inserita unilateralmente nel contratto senza nessun intervento di alcuna organizzazione.

Se così fosse, la rinunzia preventiva sarebbe nulla, poiché sarebbe diretta a regolamentare un diritto dell'affittuario (quello all'indennità appunto) in maniera diversa da quella prevista dal citato art. 17 della l. n. 203 del 1982; permarrebbe quindi il tuo pieno diritto ad ottenere la dovuta indennità (peraltro anche la Cassazione ha recentemente confermato questa interpretazione; v. Cass. civ. Sez. III Ord., 13-02-2018, n. 3408).

Conclusosi il contratto di affitto agrario ho chiesto alla proprietà il pagamento dell’indennità per le migliorie da me effettuate negli anni (sempre concordate) ma il proprietario, adducendo presunte scuse economiche, non sembra intenzionato a pagarmi quanto dovuto, mentre insiste ovviamente per riavere il terreno, minacciandomi anche di fare un’azione per lo sfratto.

C’è qualcosa che posso fare per tutelarmi?

La legge di riferimento sui contratti agrari (L. 203/82) fornisce chiare indicazioni sul punto laddove all’art. 20, comma 2 stabilisce che “Se nel giudizio di cognizione o nel processo di esecuzione è fornita prova della sussistenza in generale delle opere di cui al primo comma dell'articolo 16, all'affittuario compete la ritenzione del fondo fino a quando non sia stato soddisfatto il suo credito, salvo che il locatore non presti idonea garanzia da stabilirsi dall'autorità giudiziaria su istanza del locatore medesimo.”

Terreno agricolo in affitto: indennità di miglioramento

In buona sostanza ciò significa che il legislatore ha previsto per il conduttore uno strumento capace di fornirgli una certa garanzia laddove il locatore si rifiuti di corrispondere l’indennità, e cioè la possibilità di “ritenere” (cioè non riconsegnare) legittimamente il fondo sino al momento dell’effettivo pagamento.

In altre parole il nostro lettore può evitare di consegnare il terreno, e se la proprietà lo citasse in giudizio per ottenere il rilascio dei fondo (sfratto) potresti validamente opporre il tuo diritto di credito relativo alla maturata indennità (proponendo in quello stesso giudizio di sfratto una domanda riconvenzionale per l’accertamento dell’esatto ammontare della sua indennità e la contestuale condanna del locatore a corrispondere la relativa somma).

C'è però una importante precisazione da fare: come la Cassazione ha avuto modo di ben chiarire (Sez. III, sent. n. 6964 del 22-03-2007) il diritto di non rilasciate il fondo comporta per l'affittuario detentore l'obbligo di custodirlo con la diligenza del buon padre di famiglia, con la conseguenza che il detentore resta comunque vincolato ad assicurare la conservazione del fondo in buono stato e la relativa produttività secondo la sua destinazione, condizione che invece verrebbe a mancare se il terreno venisse lasciato abbandonato e incolto.

In altre parole il lettore può ritenere il fondo, ma dovrà continuare a coltivarlo per far si che alla sua riconsegna il terreno sia ancora produttivo.

Terreno agricolo in affitto: indennità di miglioramento

Va inoltre precisato che durante il periodo di ritenzione il conduttore è tenuto al pagamento del canone convenzionale quale corrispettivo del godimento del fondo; questo è molto importante, perchè ritenere il fondo non significa avere la possibilità di goderne “a gratis”; se non pagasse una somma corrispondente al canone pattuito, la proprietà potrebbe chiedere il risarcimento del danno (sostanzialmente pari, appunto, al canone locatizio).

Unica consolazione é che a fronte dell’obbligo di conservazione del terreno e del pagamento del canone, il conduttore avrà comunque diritto, per tutto il periodo di ritenzione, di percepire i frutti del terreno.