Vendita terreni agricoli: quando non si pagano le tasse

Chi possiede terreni agricoli e sta valutando di cederli — magari nell'ambito di un passaggio generazionale — si trova spesso di fronte a una domanda tutt'altro che banale: quanto costerà, in termini fiscali, questa operazione? La risposta non è sempre scontata, ma in certi casi è sorprendentemente favorevole: nulla.

Grazie a un recente chiarimento dell'Agenzia delle Entrate, sappiamo oggi con precisione quando la vendita di un terreno agricolo — anche attraverso la scomposizione dei diritti reali — risulta completamente esentasse.

Il diritto di superficie: uno strumento flessibile, spesso sottovalutato

Prima di parlare di tasse, è utile capire di cosa stiamo parlando. Il diritto di superficie è uno strumento giuridico previsto dal Codice Civile (art. 952) che consente di separare la proprietà del suolo da quella di ciò che vi è costruito sopra. In pratica, il proprietario del terreno può concedere a un terzo soggetto — ad esempio una società — il diritto di realizzare o mantenere un'opera sul proprio fondo.

La vendita di un terreno agricolo posseduto da oltre cinque anni può essere completamente esente da imposte, a condizione che il cedente si spogli integralmente di ogni diritto reale sul bene

Foto di: OmniTrattore.it

Questo diritto può essere costituito a tempo determinato oppure a tempo indeterminato. Nel primo caso, allo scadere del termine, il proprietario del suolo riacquista automaticamente anche la piena titolarità della costruzione sovrastante.

Per chi opera in agricoltura o gestisce patrimoni fondiari, si tratta di uno strumento che apre scenari interessanti, soprattutto quando si affianca alla cessione della nuda proprietà — ovvero la titolarità del bene deprivata di ogni diritto di godimento.

La svolta fiscale del 2023: cosa è cambiato

Fino a qualche anno fa, la fiscalità sui diritti reali di godimento presentava zone d'ombra che generavano incertezza. La Legge 213/2023 ha fatto chiarezza, modificando il Testo Unico delle Imposte sui Redditi (art. 67, comma 1, lettera h, TUIR) e includendo espressamente tra i redditi diversi la costituzione di diritti reali come la superficie, oltre al già noto usufrutto.

Un successivo decreto (D.L. 84/2025) ha poi fornito l'interpretazione definitiva della norma, chiarendo in modo inequivocabile la distinzione tra due fattispecie profondamente diverse:

Cessione totale dei diritti: il proprietario si spoglia integralmente e contestualmente di ogni legame giuridico con il bene. In questo caso si genera una plusvalenza immobiliare (art. 67, comma 1, lettera b, TUIR), soggetta alle regole ordinarie — inclusa la possibilità di esenzione dopo cinque anni di possesso.

La struttura dell'atto è determinante: cedere la nuda proprietà al figlio e il diritto di superficie a una società, uscendo completamente dalla titolarità, è l'operazione che consente l'esenzione fiscale

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Cessione parziale dei diritti: il proprietario cede una parte dei diritti ma ne trattiene un'altra — ad esempio vende la superficie ma conserva la nuda proprietà. In questo caso il ricavato viene qualificato come reddito diverso (art. 67, comma 1, lettera h, TUIR) e tassato indipendentemente da quanto tempo il terreno è rimasto in suo possesso.
Questa distinzione è il cuore di tutto il ragionamento fiscale.

Il caso pratico: passaggio generazionale senza pagare un euro

A rendere tutto più concreto ci ha pensato l'Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 51 del 25 febbraio 2026. Al centro della vicenda: un privato cittadino proprietario di diversi terreni agricoli da oltre cinque anni, intenzionato a cederli nell'ambito di un passaggio generazionale al figlio.

Il piano prevedeva di trasferire il diritto di superficie a una società; cedere la nuda proprietà al proprio figlio.

Il risultato? Il disponente avrebbe perso ogni diritto reale sui terreni. Nessuna riserva, nessun legame residuo con il bene.

L'Agenzia ha confermato: nessuna imposta è dovuta. Poiché il terreno era posseduto da oltre cinque anni e la cessione era integrale, si rientra nell'ipotesi di plusvalenza non tassabile. La regola vale anche se il diritto di superficie ceduto è temporaneo: ciò che conta è che, al momento dell'atto, il proprietario esca completamente dalla scena.

Se invece lo stesso soggetto avesse trattenuto per sé anche solo la nuda proprietà, avrebbe dovuto dichiarare il corrispettivo ricevuto dalla società come reddito tassabile — anche se il terreno fosse stato nel suo patrimonio per vent'anni.

Come si calcola l'imposta quando l'esenzione non si applica

Se l'operazione non rientra nell'esenzione quinquennale, il calcolo della base imponibile varia a seconda della categoria reddituale.

Nel caso di plusvalenza tassabile — quando il terreno è posseduto da meno di cinque anni — l'imposta si calcola sulla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto sostenuto suo tempo (art. 68, comma 1, TUIR).

Nel caso di reddito diverso — quando il proprietario mantiene un diritto residuo sul bene — la base imponibile è invece costituita dalla differenza tra il corrispettivo percepito e le spese specificamente sostenute per produrre quel reddito (art. 71, comma 2, TUIR). Rientrano in questa categoria, ad esempio, le spese tecniche e professionali necessarie per la costituzione del diritto: un notaio, un geometra, una perizia estimativa. Tutte voci che, se documentate, riducono il reddito imponibile.

Quando l'esenzione non si applica, la base imponibile varia secondo la categoria del reddito: dalla plusvalenza classica al reddito diverso, con deducibilità delle spese tecniche sostenute

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Il consiglio dell'esperto

Operazioni di questo tipo — per quanto fiscalmente convenienti — richiedono una pianificazione attenta e il supporto di un professionista specializzato.

La differenza tra "cessione totale" e "cessione parziale" può sembrare sottile sulla carta, ma ha conseguenze fiscali molto concrete. Prima di procedere, è sempre opportuno verificare con un dottore agronomo o un consulente fiscale esperto in diritto agrario che la struttura dell'atto sia coerente con gli obiettivi e con i requisiti di legge.

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